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Articulo

Abogados Folgueira

Y después de la subasta de mi piso por impago de hipoteca?

Una vez se produce la subasta, si la misma queda desierta y se lo adjudica el banco, concurre el doble problema de abonar la deuda restante, y la amenaza de desahucio.

En lo que respecta a la deuda restante (la que no ha quedado cubierta por el precio de adjudicación en la subasta, más los intereses y las costas judiciales), irá creciendo en la medida en que también genera nuevos intereses. Hay entidades que no la ejecutan inmediatamente, pero lo hacen en algún momento embargando nóminas, ingresos, propiedades…aunque hay que decir que no pueden embargar todo, pues hay un mínimo inembargable fijado por ley, pero el embargo no es la única consecuencia negativa de la deuda, pues nuestro nombre saldrá en los registros de morosidad y esto nos puede dificultar el día a día para comprar algo a plazos etc..

Una solución durante el procedimiento ejecutivo, puede ser el negociar una dación en pago, pero una vez subastada la vivienda, ya no es posible la dación en pago, por lo que en la medida en que la deuda final puede depender del acreedor (la entidad financiera), esta puede liberar de este compromiso a través de una condonación de la deuda, por lo que es importante intentar negociar la misma. Y ojo! Si se tienen más propiedades no se pueden cambiar de nombre una vez iniciado el procedimiento, ya que se consideraría un delito de alzamiento de bienes.

También ha de tenerse en cuenta un aspecto a veces olvidado, el fisco:  fiscalmente una dación es más cara que una ejecución. Las daciones tienen que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales dos veces: el deudor lo tiene que pagar cuando realiza la dación al acreedor, y el acreedor lo tiene que pagar cuando vende el inmueble. En cambio, las ejecuciones solo tributan una vez sobre la base del valor de adjudicación y se benefician de la posibilidad del «remate», es decir, la opción que tiene el banco de disponer de un tiempo para pasar la adjudicación a un tercero, de modo que paga el impuesto una sola vez. Esto es muy importante saberlo de cara a una negociación con la entidad financiera

Y en el caso de la dación, el que da la vivienda en pago de la deuda es quien tiene que pagar la plusvalía. El importe depende de los años desde la anterior venta y de unas tablas de la ley de bases de régimen local. Se tiene que pagar en treinta días hábiles, desde la escritura. Por otro lado, existen las plusvalías de la operación de venta, que son las ganancias patrimoniales que tiene un propietario cuando vende un inmueble y tributan en el IRPF, en la renta anual. Hoy en día, Hacienda considera la dación como si se tratara de una venta. Y si añadimos que muchas hipotecas se concedieron al 100 % o al 120 % del valor de tasación, y que cuando llega el momento de concretar la dación la deuda se puede haber incrementado bastante por los intereses de demora, ante Hacienda podría parecer que hemos obtenido una ganancia, al dar la vivivienda por un valor superior al que nos costó.

Otro problema que suele darse y que es necesario conocer, es que muchas entidades que tardan bastante tiempo en registrar el cambio de propiedad para evitar el pago de impuestos y obligaciones vecinales. En estos casos hay que pedir resolución del juzgado en la que conste que la vivienda ha sido adjudicada a otro, con el fin de hacer llegar esa resolución al Ayuntamiento, en el caso del IBI, a  la comunidad de propietarios, si se trata de los gastos comunes, etc… pues sino existe el riesgo de que sigan cobrando el impuesto de bienes inmuebles (IBI) o los gastos de comunidad, o incluso puede suceder que se impida acceder a según qué ayudas públicas por constar como propietario

En lo concerniente al desahucio, ha de tenerse en cuenta de que si el ejecutado reúne los requisitos establecidos en la Ley 1/2013 de 14 de Mayo (Modificada por el Real Decreto Ley 1/2015 de 27 de febrero), no procederá el lanzamiento hasta Mayo de 2017. A la persona desahuciada se le tiene que notificar el día y la hora del desahucio con un mínimo de un mes de antelación, pero debido a la tardanza judicial, entre la subasta y el desahucio, suelen pasar entre seis y doce meses, a veces incluso más.

Una vez llega la fecha de desahucio, hay distintos recursos que nos pueden ayudar a posponerlo todavía más tiempo. Lo primero, si somos uno de los colectivos afectados por la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, hemos de solicitar al Juzgado que no lleve a cabo el lanzamiento en aplicación de la misma, para lo cual deberemos presentar los documentos que acrediten la situación y, cuando se produzca, es habitual lograr suspender al menos una vez el desahucio (la ley prevé esta posibilidad), pero muchas veces, la suspensión puede repetirse una segunda e incluso una tercera vez.

Es importante para todos estos supuestos y que permanezca en su casa el máximo tiempo posible que se ponga en contacto con un despacho de abogados especializado y haga valer sus derechos.

Cristina Fernández
Abogados Folgueira

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